Copropiedad inmobiliaria, oportunidades reales y riesgos legales que conviene conocer
El acceso a la vivienda en España se ha convertido en uno de los principales problemas sociales, especialmente para jóvenes y personas con ingresos medios. El aumento continuado de los precios del alquiler y las dificultades para acceder a financiación hipotecaria han favorecido la aparición de fórmulas alternativas, entre ellas la compraventa de habitaciones, un modelo de copropiedad que comienza a ganar presencia en el mercado inmobiliario.
Comprar una habitación no supone adquirir una parte independiente del inmueble, sino una cuota de copropiedad sobre una vivienda indivisible, conocida jurídicamente como proindiviso. El comprador se convierte en copropietario del inmueble en su conjunto, con derecho de uso exclusivo sobre una habitación concreta y derecho compartido sobre las zonas comunes, como cocina, baños o salón. Esta situación se formaliza mediante escritura pública ante notario y puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que le otorga validez y seguridad jurídica.
Sin embargo, esta modalidad carece de una regulación específica, lo que obliga a encajarla dentro de normas generales del Código Civil. Esta falta de regulación aumenta la complejidad legal de la operación y hace imprescindible que las personas consumidoras comprendan con claridad qué están comprando y qué obligaciones asumen.
La compraventa puede realizarse entre particulares, basándose en la libertad contractual, o a través de empresas especializadas que actúan como intermediarias o vendedoras. Estas plataformas suelen estructurar la operación mediante tres documentos clave: la escritura pública de compraventa, un contrato de convivencia y un contrato de administración. El primero acredita la propiedad; el segundo regula el uso de la vivienda, las normas de convivencia y el reparto de gastos; y el tercero delega en la empresa la gestión de impuestos, suministros, seguros o incidencias, a cambio de una remuneración.
Desde el punto de vista económico, la compra de una habitación implica asumir los mismos impuestos y gastos que una compraventa tradicional, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, los gastos notariales y registrales y, en su caso, la plusvalía. A ello se añaden los honorarios de las plataformas cuando intervienen en la operación, lo que puede encarecer el coste final.
Los copropietarios tienen derecho al uso exclusivo de su habitación y al disfrute compartido de las zonas comunes, pero también deben asumir responsabilidades. Entre ellas se encuentra el pago de los gastos del inmueble y el respeto a las normas de convivencia. Habitualmente, los tributos y cargas se reparten según la cuota de participación, mientras que los suministros se dividen a partes iguales, salvo que se pacten otros criterios.
La convivencia es uno de los elementos más sensibles de este modelo. Para prevenir conflictos, suelen establecerse reglas sobre limpieza, cuidado de espacios comunes y visitas, especialmente cuando estas pernoctan. En operaciones entre particulares, la ausencia de acuerdos claros puede generar tensiones y situaciones de difícil resolución.
En este contexto, resulta especialmente relevante el papel de organizaciones de defensa de las personas consumidoras como AICAR ADICAE, que puede desempeñar una función clave de información, orientación y prevención de abusos. AICAR-ADICAE ayuda a las personas interesadas en este tipo de operaciones a comprender los riesgos legales, revisar cláusulas contractuales, detectar posibles prácticas abusivas y tomar decisiones informadas antes de comprometer su inversión. Su labor resulta fundamental en un mercado emergente donde la asimetría de información puede dejar en situación de vulnerabilidad a quienes buscan una alternativa habitacional.
En cuanto a la venta de la cuota adquirida, el copropietario puede transmitirla en cualquier momento, aunque el resto de copropietarios tiene derecho de adquisición preferente mediante los mecanismos de tanteo y retracto. Además, algunas plataformas incorporan cláusulas antiespeculación que limitan la venta durante los primeros meses tras la compra.
En conclusión, la compra de habitaciones puede ser una opción interesante para determinados perfiles —jóvenes, estudiantes, nómadas digitales o familias— como alternativa al alquiler. No obstante, la falta de regulación específica, los riesgos de convivencia y el posible impacto especulativo hacen que no sea una solución definitiva al problema de la vivienda, sino una opción que exige información, asesoramiento y una actuación preventiva activa por parte de las personas consumidoras y de las organizaciones que las representan por eso ante cualquier duda dirigete a AICAR ADICAE, te ayudaremos.
Antonio Dionis Turney
Abogado Colaborador de AICAR
