El alquiler de habitaciones se rige principalmente por el Código Civil, no por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), lo que da mayor libertad contractual. A partir del 1 de julio de 2025, es obligatorio para los propietarios que alquilen habitaciones por temporadas cortas (menos de un año) registrarse y obtener un número oficial, que deberá figurar en los contratos y anuncios, según el Real Decreto 1312/2024. Los aspectos clave a tener en cuenta son la importancia de tener un contrato por escrito que especifique la duración, precio y gastos, la diferencia en las fianzas (no obligatorias en el registro de la comunidad, pero sí exigibles por el arrendador) y los derechos del inquilino, como la privacidad y el uso de zonas comunes.
Siempre han existido discrepancias sobre si los contratos de alquiler de habitación están sometidos a la ley de arrendamientos urbanos (LAU) o al Código Civil (CC). Y la diferencia entre una y otra opción es notable, pues en caso de que estén sometidos a la LAU el inquilino tendrá mayores derechos que si están sometidos al Código Civil.
Al final, siempre que hay controversia y el asunto termina en los tribunales, es el juez el que decide (viendo el caso concreto) si ese contrato está sometido a la LAU o al CC.
La ley no dice absolutamente nada respecto al alquiler de habitación, por lo que no es sencillo afirmar con rotundidad si un contrato está sometido a la LAU o al CC.
Al no decir nada la Ley, son los jueces los que tienen que interpretar, cada vez que un asunto va a vía judicial, si este tipo de contrato entra dentro de los que regula la LAU o por el Código Civil.
Por tanto, habrá que analizar caso por caso hasta este momento y a expensas de que regulen normativa al respecto de alquiler habitaciones como está prevista en 2026.
Alquiler por habitaciones
La última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que establece que el titular de una vivienda necesita la autorización previa de la junta para destinarla a uso turístico, es clara al respecto: únicamente afecta a la cesión de la vivienda en su totalidad.
Actualmente, el alquiler de temporada se encuentra regulado en la LAU en la modalidad de arrendamiento para uso distinto de vivienda.
El precio del alquiler en España se disparó un 9,9% en noviembre de 2025 en comparación con el mismo mes del año anterior, hasta los 14,6 euros por metro cuadrado, según ha informado este lunes el portal inmobiliario Idealista. Así, el coste del arrendamiento se ha incrementado un 0,3% en los últimos tres meses y un 0,6% en sólo 30 días. Una situación que muestra como la crisis de vivienda sigue agravándose.
Finalmente, ante esta situación tan particular, el Gobierno avanza en sus planes de aumentar el cerco sobre la vivienda y pone el foco ahora en el alquiler de habitaciones y el alquiler de temporada. PSOE y el PNV han llegado este martes a un acuerdo en el Congreso con Sumar, ERC, Bildu, que son los promotores de la ley para regular el alquiler de temporada y de habitaciones, para apoyarla a cambio de introducir algunas modificaciones, como la de elevar de nueve a doce meses la duración máxima del alquiler temporal.
Uno de los puntos de mayor impacto es el que afecta a los alquileres de habitaciones, que según esta normativa pasarían a tener el precio regulado. Esto significa que la suma de la renta de las habitaciones no podrá superar el tope establecido para las viviendas y además los inquilinos quedan protegidos con las mismas garantías que si tuvieran un alquiler habitual de todo un piso.
Por otro lado, el texto original establecía que si un alquiler temporal dura más de nueve meses se debería entender como contrato de arrendamiento de una vivienda habitual y, por lo tanto, se le podrán aplicar los mismos preceptos, plazos y prórrogas que se establece para ese tipo de alquileres en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Si bien, tras el acuerdo, se ha pactado extender este plazo a 12 meses.
Estos mismos grupos parlamentarios han firmado otra enmienda para reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos y que en ningún caso puedan fijarse nuevas condiciones contractuales que supongan la repercusión al inquilino de «cuotas, gastos generales, servicios, impuestos, tasas, cánones, contribuciones especiales u otros conceptos análogos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior». Asimismo, cuando la finca sea de un único propietario, también se prohíbe el cobro de los gastos de comunidad al arrendatario.
En otro orden de cosas, las enmiendas que se han registrado en la ponencia de la ley fijan que los contratos de temporada o de habitaciones contarán con las mismas garantías que un contrato de arrendamiento habitual, incluyendo la prohibición de cobrar honorarios en el inquilino, los límites de fianza y la regulación de los precios.
También se prohíbe el cobro de gastos inmobiliarios como las visitas, el cambio de suministros o el asesoramiento, para evitar el fraude en el cobro de honorarios y se permite al inquilino hacer reparaciones y descontar su coste de la renta en los casos en que el propietario no haya cumplido con su obligación, entre otras novedades.
En España, el alquiler de habitaciones se ha convertido durante más de una década en el salvavidas de quienes no podían permitirse un piso completo. Jóvenes, estudiantes, trabajadores desplazados y familias con rentas ajustadas encontraban en una habitación la única fórmula posible para vivir cerca de su empleo o sus estudios.
Las medidas que introduce topes de precio, restricciones de servicios, límite a las fianzas, honorarios obligatorios a cargo del propietario y controles adicionales para el alquiler temporal. En la práctica, esto supone que alquilar una habitación será prácticamente igual de regulado que alquilar un piso entero:
- Golpea de lleno al modelo rent to rent, muy extendido en ciudades donde la oferta de vivienda ya era escasa.
- Reduce la rentabilidad de propietarios e intermediarios.
- Y, sobre todo, deja sin alternativa habitacional a miles de personas que únicamente podían permitirse una habitación.
Desde hace años, las grandes ciudades ya muestran síntomas de tensión: alquileres disparados, escasez de oferta, mayor precariedad y una brecha evidente entre salario medio y coste de vida. El alquiler por habitaciones había sido, de algún modo, la última vía de escape.
Ahora, con esta nueva regulación, ese último resquicio se estrecha y por tanto esperemos que exista una regulación adecuada para todos los consumidores, en definitiva, en beneficio de los inquilinos(arrendatarios) así como de los propietarios o arrendadores, regulando las reglas del juego de manera justa, clara y atendiendo a la realidad social del momento.
David Domec
Abogado colaborador de Adicae
