Septiembre está a la vuelta de la esquina y uno de los problemas a los que se enfrentan muchos universitarios es el de buscar alojamiento para el curso. Cada vez es mayor la demanda, por ello, se han disparado los precios y han aumentado los contratos con letra pequeña. En España, el marco legal de los alquileres de vivienda lo fija la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aunque desde 2023, la Ley por el Derecho a la Vivienda ha introducido cambios relevantes. Conocer estas reglas, y distinguir entre alquiler de vivienda habitual, alquiler por habitaciones y alquiler de temporada es el mejor seguro para evitar abusos.
¿Piso completo o habitación? Diferencias que afectan a tus derechos
- Alquiler de un piso completo
Este tipo de alquiler se realiza generalmente cuando vaya a tratarse de una vivienda habitual y el contrato estará sujeto a la LAU. Se podrá acordar una duración inferior a 5 años (7 años si el arrendador es una persona jurídica, es decir, una empresa), en ese caso el contrato se prorrogará automáticamente cada año hasta alcanzar la duración mínima, existiendo una prórroga de hasta 3 años en caso de silencio por ambas partes.
El derecho a desistir podrá ejercerse una vez transcurridos al menos 6 meses, con un preaviso de 30 días, aplicándose una indemnización máxima de una mensualidad por cada año que falta. Los gastos de gestión e IBI solo se asumirán si se pacta expresamente.
- Alquiler de una habitación
El alquiler de una habitación con uso de zonas comunes no se encuentra regulado como tal en la LAU, por lo que se rige por lo pactado, por tanto, la normativa aplicable es el Título VI del Código Civil. La ley no establece prórroga forzosa mínima ni plazo de desistimiento si no se pacta. No hay límite legal sobre la fianza, aunque exigir 3-4 meses suele ser una mala práctica que conviene negociar. Pueden fijarse horarios, uso de zonas comunes o visitas, pero siempre respetando el derecho a la dignidad y el derecho a la intimidad. En cualquier caso, se deberá leer el contrato minuciosamente.
- Alquiler de temporada
Los alquileres de temporada para uso distinto al de la vivienda solo se pueden acordar si existe causa real (estudios, prácticas, obra en tu casa…) y si el uso es temporal.
La jurisprudencia viene considerando como simulación (es decir, un acuerdo entre dos o más partes donde se finge un acto jurídico cuando realmente se realiza otro o ninguno) los contratos de “temporada” encadenados que en realidad encubren una vivienda habitual, para así aplicar la LAU, que tiene mayores mecanismos de protección.
En definitiva, lo que caracteriza cada contrato no es tanto la duración del arrendamiento sino la finalidad con la que se arrienda, esto es, como vivienda habitual o para uso distinto. Cuando la finalidad sea su disfrute como vivienda habitual los mecanismos de protección son mayores rigiéndose el contrato por la LAU, cuando su uso sea distinto y temporal se estará a lo pactado.
Trampas más frecuentes en contratos de estudiantes
- Pagar la inmobiliaria
Si el piso lo gestiona una agencia, sus honorarios y los gastos de formalización del contrato los paga el arrendador, no el inquilino, como establece el art. 20 LAU tras su última reforma.
- Exigir demasiada fianza o depósitos no legales
La fianza legal de la vivienda habitual es un mes de renta (art. 36 LAU) y dos meses de renta si el arrendamiento es para uso distinto del de vivienda.
La mayoría de las CCAA obligan al depósito de la fianza en un organismo autonómico, esto siempre será responsabilidad del arrendador.
- Penalizaciones desproporcionadas por irte antes de tiempo
En caso de tratarse de la vivienda habitual puedes desistir tras 6 meses avisando con 30 días de antelación. En ese caso solo cabe pactar una indemnización máxima de una mensualidad por cada año que falte. Cualquier penalización superior o que impida desistir es contraria a la LAU.
- Cláusulas de visitas y controles intrusivos
El arrendador tiene derecho a verificar el estado del piso para reparaciones y conservación, previa comunicación, pero no a visitas arbitrarias ni a entrar sin permiso. Cláusulas que afectan derechos básicos o permiten actuaciones unilaterales suelen considerarse abusivas, según la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU).
- Prohibir empadronarse
Una cláusula que lo prohíba carece de fundamento. Además, el empadronamiento suele ser un indicio importante del uso que se le este dado al domicilio
- Condicionar la devolución de la fianza
La fianza se devuelve en el plazo de un mes desde la entrega de llaves; si se demora sin causa, devenga interés legal. Se aconseja dejar inventario con fotos del estado del inmueble al entrar, para demostrar si hubiera daños previos imputables.
¿Problemas? Dónde reclamar y cómo
Si el arrendador es una persona jurídica (por ejemplo, una agencia o empresa gestora), puedes acudir al Sistema Arbitral de Consumo, si bien para ello la empresa debe estar adherida o aparecer expresamente en el contrato.
Para conflictos de vivienda habitual con un arrendador persona física, la LAU prevé procesos específicos, lo más aconsejable será buscar asesoramiento jurídico. No obstante, antes de recurrir a la vía judicial se recomienda intentar llegar a un acuerdo con el arrendador por vía escrita.
¿Cómo elegir?
Si se trata de encontrar un piso para la duración de varios cursos, una estabilidad y una mayor protección normativa, aunque algo más costoso, celebrar un contrato de alquiler paso su uso como vivienda habitual es lo recomendable. En caso de estar seguro de la temporalidad de su uso celebrar un contrato temporal puede ser más aconsejable, aunque siempre con mucho cuidado prestando mucha atención a las condiciones pactadas.
Michellle Keane Pulido
Licenciada en Derecho
